沪深楼市“冬歇” 深圳部分房价降幅达到20%
现象
深圳：开发商低价开盘
上海：成交量大幅缩水
在经历了一个秋天的高价徘徊后，深圳房价终于出现了趋势性的掉头往下，记者调查的一些有标本意义的楼盘样本表明，无论是经济适用房还是高尚住宅区，均出现了15%―20%的回落。
华侨城、香蜜湖、皇圃雅苑是深圳市区内的三个典型的豪宅地带，急于抛售的投资客们开始了大幅度的降价。来自深圳中原地产的放盘信息显示，与6月份深圳房价最高时期相比，豪宅市场的降幅超过了20%。
香蜜湖西园一个在6月份要价600万的130平米的楼盘，现在的挂牌价格已经降低到490万，中介说这个价格还有充分的商量空间。另外，香蜜湖旁边的一个豪宅楼盘缇香名苑放盘价格也由2.5万元/平米下降到了2万元左右。
一些新盘销售遭遇冷场后，一些聪明的地产商已经开始采用低价开盘的策略。位于龙岗区坪山片区的万科金域东郡第一期，其仅以7800元/平米开盘，而该区域的最高时期的二手楼均价都超过1万元。
相比于深圳部分区域房价的下降，上海成交量的下降更为明显。来自佑威天天房展网研究中心的数据显示，10月份上海商品房的总成交量达到211.89万平米，比９月大幅下滑16.34%。其中，商品住宅的成交量下滑幅度更是达到了18.57%。
而上海的成交均价也出现了下跌，在进入11月后的一周内，上海商品房均价环比下降2.16%，为10195元/平米。这与官方的统计数据完全相反，国家发改委最新发布的调查报告显示，10月份上海房屋销售价格同比上涨7.9%。
原因
深圳：投机者高价跳水
上海：房贷新政波及大
“深圳楼市有超过70%的投机者，投资客使深圳房价严重偏离其价值，深圳几乎是全民炒房。”深圳英联国际不动产董事长郭建波说。
无论是投资还是投机，被快速拔高的房价里已经没有任何套利空间。英联发布的深圳地产市场的年度预测研究报告指出，投机和投资性购买占深圳地产需求的50%以上。
在房价不断被快速拔高的击鼓传花游戏里，外来投机性资金已经找不到承接其下一棒的买家。投资者前期潜入的资金获得暴利后已经开始撤离。在他们眼中，深圳周边的广州、惠州，以及内地的二线城市长沙、成都的房价似乎更有拉高的套利空间。
而上海的成交量下降，在温州炒房人郑峰看来，主要是因为政策导致。“今年的房产政策太密集了，市场变化太快，一个把握不好就错过机会了，不好出手。”
他介绍，9月份，一买家已经交付了2万定金，但银行突然发布新的二手房贷政策，要求首付提高至40%，买家连定金也不要了便撤退了。
现在的郑峰感到很焦灼，今年央行已连续5次上调房贷利率，手中有6套贷款买来的房子，从2008年1月1日起，月供将多出一大笔费用，而房子还在等待出售。
“5次加息的效果将很快体现在投资者的身上，在2008年1月1日前的最后日子里，‘抛售狂潮’预计将出现。因此房源越来越多。也正因为这样，买家预计房价将进一步走低，因此也就使得上海整体的成交量减少。”搏邦地产某分析师说。
反应
深圳：高房价下的逃离
上海：投资者会低价买入
据了解，深圳的高房价对于深圳的经济发展已经产生了影响。近期由南方某都市类媒体所作的深圳企业集体外迁的系列专题性报道引起了广泛共鸣。
截至去年6月，深圳贸工局牵头开展的一项企业外迁调查表明，深圳市共有119家工业企业已经或计划外迁，涉及工业总产值90亿元。除了深圳希望迁走的劳动密集型、低附加值的低端产业，一些高科技企业和传统优势产业也在这场迁徙大潮中流出。
高房价所带来的高昂的生活成本的压力，也使得不少外来人才萌生出“逃离深圳”的想法。
北京大学教授、著名学者张颐武则针对上海房价指出，作为国民经济极其重要的部分，房价的骤然下跌对地产市场并无益处，这必然会连带经济发展速度的下滑，届时个人经济收入随之受到很大影响。
“结果是普通老百姓仍然买不起降价的房屋，反而那些资金原本比较雄厚的投资者抓到好机会买到降价房，然后再拿去炒作。”张颐武说。
但他认为，上海房价下降几乎没有可能，资金流动性过快，加上需求旺盛，抛出去的盘会马上有人接手。 相关新闻： 上海开发商捂盘过冬 沪惜售赌未来上涨预期
“涨跌的市场都还好，而现在胶着的市场最难做。”在上海做中介的周小姐对记者感叹道。近一阶段，她所在门店的成交量开始骤然下降。在毫无起色的行情面前，她与大多数同事提前进入“冬歇期”。
有专家表示，上海、深圳、广州部分高端楼盘价格已经出现松动，但仍有投资者及开发商看好后势而不愿“割肉”，在这种胶着状态下，买卖双方正在进行着一场心理博弈。
买卖双方价格预期迥异
11月的第三周，上海楼市继续在低谷徘徊。一单生意本可以帮助周小姐提升一下业绩，但结果却使她更为抑郁。
“买家和卖家的想法实在差距太大了。”在她的介绍下，买家与卖家坐在了同一张桌子上，但最后却因为相差悬殊的价格一拍两散。“房主坚持320万元的高报价不肯让步，而买房人只肯出280万元。”
据了解，这套房子共有7家中介公司在联系买家，但总是看的人多，真正想买的人少。房主一直坚持高报价不肯松口，而购房者却认为房价已到顶，选择持续观望，不愿下单。
“房主和客户大多都在观望，我们也没办法。”周小姐说。她认为，上海楼市“有价无市”的局面将愈演愈烈。
据了解，此套房所在的楼盘于去年入市，开盘价在1.8万-2.2万元/平米之间，但今年价格一下子蹿升到了3.5-3.7万元/平米。周小姐认为，这样高的价格买家已经无法承受，但卖家却认为按照既有的涨幅，出的价格很公道。
“这种情况以前是没有的，”周小姐说，“买房人以前都很少还价，更不会有这么大的价格分歧。”
这只是上海买卖双方心理预期的一个缩影，事实上，在上海的房价相对高企的情况下，近期楼市成交量却在逐步下滑。卖家对未来看多，买家对未来看空，两种势力正在相互胶着。
数据显示，进入10月份，上海商品房的成交量急速下降，10月共成交了278.25万平米，环比减少78.74万平米，减幅为22.1%。
中大恒基上海不动产总经理许浩认为，在政策面的影响下，房主和购房者已经进入了心理博弈的阶段，这种博弈也将决定后市的走向，“卖房人认为量少会涨，买房人认为价高会跌”。
开发商捂盘惜售
“我们这里有一个项目，本来上个月想推盘，可现在又说不卖了，他们认为现在的市场不稳定，要观察一段时间，然后慢慢往外推。”周小姐说。
周小姐所在的中介公司也做新盘销售，但她拒绝透露这家公司的名称，只表示是一家香港的上市公司。
据记者了解，观望的不仅仅只是买家，卖家也在这种成交量低迷的情况下选择观望，有不少沪上开发商都表示要捂盘过冬，他们不相信在供需失衡的前提条件下，房价会不上涨。
实际上，新盘减少，在某种程度上也导致了上海成交量的萎缩。
据了解，今年前10个月，上海商品房的总成交金额已经达到2518.08亿元，其中住宅的成交金额高达2273.88亿元，不但已经超过去年，也超过历年最高值的2004年水平。
但据上海市统计局的数据显示，1-7月份，上海市房地产开发投资在年内首次出现下降，1-8月份，上海市完成房地产开发投资822.8亿元，比去年同期下降6.3%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由去年同期的35.1%下降至30.6%。
“内环以内可供应的新商品房已经不多了，基本是消化二手房存量。”许浩表示，除购房者观望外，新增供应不足也是导致上海楼市在低谷徘徊的另一重要原因。
研究数据显示，11月12日-18日，上海商品房新增上市面积为21.02万平米，环比减少了36.36%，仅有9个楼盘推出了17.52万平米的供应量。
业内人士分析表示，在市场观望之时，开发商更加惜于推盘，主要原因是在长期的上涨预期之下，卖不到预期房价就不愿出手。由于目前市场正处于“冷冻”期，买卖任何一方的任何举动，都可能使得上海楼市出现不同的走向。
对 话
“博弈将持续到明年5月”
《华夏时报》：上海楼市成交量急速下降的原因是什么？
戴德梁行上海住宅部董事伍惠敏： 提高第二套房贷首付和利率的新政出台一月有余，上海楼市迅速作出反应。近期上海住宅成交量下降的原因是政府加大了宏观调控的力度，导致了市场的观望气氛，同时房价也有松动的迹象。
《华夏时报》：这种情况对市场会有何种影响，会持续多久？
伍惠敏：买卖双方观望、博弈的情形将持续到明年的5月份。明年年中会有很多的房源上市，购房者有了很多的选择，是一个利好的消息。
政策确实起到了控制房价的作用，市场短期难免会有波动，但长期来看市场仍然会稳步上升。毕竟，需求比供应要大很多。（华夏时报 慈冰）
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