专家：眼下在北京买二手房比买期房或更划算
就北京眼下的行市看，二手房与期房比较，东四环区域楼盘期房价格最高至3万，低的也近2万。而这一区域每个楼盘周边的二手新房价格，成交价平均要低于在售期房一到两成。如果你肯花精力并且运气不错的话，你甚至可以找到比这还实惠的房源。
二手现房价格远低于期房价格这是北京眼下市场不争的事实。究其原因，至少有以下这么几点。
首先，近两年北京房价飞涨的带动源头是新房楼盘，楼盘引领价格上涨，二手房价随后跟涨。近一两年人民币升值预期、连续加息，同时国内经济持续高温，民间投资踊跃，而短期紧促的房产调控恰使土地和房源供应收紧；加上上海、江浙等地楼市示范效应等一系列因素，导致北京开发商愈发大胆叫高期房价格。在当年棕榈泉12000元、星河湾15000元、万城华府25000、南城星河城达到万元这些价位点上，如此高挑的价格依然被市场所接受，甚至受到追捧，京城楼盘叫价从此似脱缰野马一发不可收。开发商群起高抬价格制造了买家追涨的大势，小业主也随之跟涨二手房价。
其次，自前年以来由于各项有利于投资置业的因素叠加，而市场可供房源又不断吃紧，供不应求的局面使北京包括公寓豪宅在内的新开楼盘几乎都处于惜售状态。为了应对政府主管部门强制开售的政策，相当数量开发商采取了高定价以抑制销售速度的手段调控自己的企业运行节奏，但房子仍然被抢购一空。这反而刺激了开发商进一步涨价的勇气，“得寸进尺”致使期房售价始终顶在买家最高承受价位点上。而二手房小业主除了暗自加速期房涨价持续、快速之外，绝无能力能领涨价格上升；
再次，北京、上海、深圳等城市已经绝对是投资客主导楼市，而投资客的赢点就在于能否第一时间抓抢住新开楼盘的优质户型。这一投资客的投资定律，使上述几城市新开楼盘大多处于开盘即被围抢的局面。新盘“开门红”会大大增强开发商的涨价信心，进而乘上涨价快车。而现在很多楼盘采用的刺激奖励老客户带新客户的销售手段，使先期买家也加入到促销行列之中，这样他们既能因介绍客户而直接受利，又能因后期买家源源不断涌入而在售罄前的涨价中获得长线收益。不夸张地讲，目前期房价格相当部分是被投资客炒高的，因此，讲求实惠的买家切忌跟随炒风，在期房高价位时进入。
另外，就北京楼市来说，买家非理性成分较其它城市要严重得多。由于投资客很高比例是来自非北京籍的外地人士，这些出手阔绰来自全国各地的买家经常性地给其它客户以“假象”和“错觉”，导致本应理智的客户失去理智，加上期房销售信息不对称，客户被诱导抢购的局面时有发生。这也是期房价格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互联网支持下，中介竞争充分，信息完全公开，其价格基本保持在一个公道的范围之内。
国庆节前，央行出台政策要求将购买第二套住房首付款提高到四成，并且利率大幅提高。这一政策对市场的影响可以说超过以前任何一次，说明政府调控楼市的方向已基本校正。从来自各方的信息看，这一有效的调控手段还只是第一步，如若再对投资购房无所触动，更严厉的调控手段将会接连不断地出台。现在，第二套住房贷款首付提高政策已对市场显现出一定的影响作用，虽然长久效用还有待观察，但可以肯定其对期房价格上涨定会起到有效抑制作用。少了312套。10月南京全市二手房成交量相比9月下降4．82％，房产市场相比前期略显低迷。据房管部门公布，8月份，该市二手房成交均价在7400元／平方米，9月份近7600元／平方米，10月份略高于7600元／平方米，11月上旬，南京二手房价开始出现下跌之势。
据“我爱我家”统计，11月上旬与10月同期相比，二手房房源量增加了18.25％，客源量增加9.66％，成交量减少了14.63％。业内人士分析，房贷政策的调整对房产市场中的部分买房需求产生抑制作用，特别是对那些希望改善居住条件的购房者。
上海旧房成交环比降三成
上海二手房办公室日前发布最新报告称，2007年10月，上海二手房指数2089点，较9月上涨80点，涨幅3．97％。
10月，上海二手房市场中买卖双方对未来房价的预期产生较大分歧，导致成交量较9月下降近三成，但成交价格仍保持前期水平甚至略有上升。
近几个月，二手房市场表现异常火爆，房价不断攀升。短期内快速上涨的房价，使二手房市场出现一定程度的疲态。如今，部分买家选择暂时观望，等待市场走势明朗后再作决定。买家不再盲目追涨，使得市场进入一个相对平稳期。
10月，二手房市场无序加价的行为有所减少，而逐步调整原先高企的挂牌价格，业主心态逐渐趋于理性。从市场成交均价看，价格未出现大幅度跳升，市场保持稳中有升的态势。
根据上海二手房指数办公室最新统计显示，各区域价格有不同程度的上涨，但总体涨幅有所回落。
郑州二手房价格首次下跌
从河南省郑州市房管局获悉，10月份郑州市二手房均价为2564元／平方米，较9月份下降了4．9％，这是下半年来这个市二手房价格首次下跌。
据介绍，河南郑州10月份二手房价格下降，与该月二手房成交量较低有关。上月，郑州市二手房的成交量也是下半年
来单月下降幅度最大的一个月，二手房共成交1460套，较9月份下降了17．14％。
业内人士分析认为，第二套房的房贷政策使部分买房者暂时打消了购买第二套房的念头，加上郑州市住房公积金贷款政策的调整，这两点成为二手房交易量降低的原因。
二手房买卖私下过款风险大
张小姐最近看中一套二手房，并与业主李先生达成买卖意向。张小姐因工作要出差很长一段时间，无法及时回来办理过户手续，张小姐便与李先生约定：先向李先生支付房款，回来后再办理过户。而且还明确约定：无论房价是涨是跌，都按约定的价格成交。张小姐想知道这样过房款是否合理？会不会存在风险？
专业人士点评：按交易习惯，一般是递件当天支付首期楼款。因为一旦业主收取首期楼款后违约，一屋二卖并携款失踪的话，买方张小姐可能会面临钱房两空的风险。
从法律上看，若发生了上述情况，房屋已过户至第三人名下，买方要求业主继续履行合同已不可能，只能要求业主承担违约责任及退还已收取的楼款。虽然该请求依法有据，但如果业主携款失踪，则可能面临漫长的诉讼程序及难以执行的诉讼风险。
在此，专业人士建议买方防患于未然，并可参考以下做法：
1.委托中立第三方代管楼款，于交易递件时由第三方直接支付业主；
2.委托中立第三方办理交易过户手续，业主在收取楼款的同时，必须将与房屋产权有关之全部资料交予中立的第三方保管，买卖双方可同时前往公证处办理公证委托书予第三方；
3.可以约定较为高额的违约金(法律规定不得高于交易标的的20%)，在一定程度上业主会受此限制而完成交易；
4.在合同中约定，业主应于收取首期楼款时交楼，并可以约定转化条款。即：如业主违约，买方有权以较低的租金，在较长的时间内使用该物业并可以转租，如买方选择此权利，租金可以在业主已收取的楼款中抵消。但买方仍然有权依照合同中其他条款的约定，追究业主的违约责任。 相关新闻： 珠三角楼市提前过冬 调整迹象开始逐渐显现 政策风频吹，房地产市场进入秋季后显得“反常”，调整迹象开始逐渐显现。
近日，珠三角楼市首当其冲，变局初显。上海证券报记者调查发现，在两大一线城市中，广州坚挺的房价出现松动，打折促销风渐起；深圳交投量则急剧萎缩，甚至有人判断房价将跌去40％。 这股调整风会否继续蔓延？楼市是否迎来了真正的拐点？不少业内人士预测，新的房地产调控政策有望出台，房地产市场面临又一次的深度调整。
广州：“打折风”越吹越烈
“广州楼市买卖双方出现新动向”、“广州开发商公开降价了”、“广州多个区域频现新盘降价”……近期，广州楼市的“大动静”引起了全国性的关注。中国房地产指数系统办公室的分析师向记者介绍，自从上月底广州两大开发商――恒大地产和富力地产旗下的楼盘推出“买楼送一成首期”的9折促销后，广州楼盘的“打折风”便开始吹起。
据悉，本月广州多个当地知名开发商纷纷打出“促销牌”，如雅居乐地产借着集团15周年庆推出回馈活动，活动期间业主再买房、介绍买房等可获额外9.8折；又如“惠民购房大行动”、“现楼购房节，最高优惠13万元/套”等名目繁多的活动。同时，在那些大开发商带头打折的推波助澜下，越来越多的开发商似乎顶不住压力，也加入促销行列，“打折风”越吹越烈。
在国家发改委上周刚发布的10月70个大中城市房价指数中，广州上月的新建商品住宅价格指数同比涨幅为7.8%，环比涨幅则为0.8%，比三季度有所放缓。“国庆长假过后，广州不少地区的新房报价显得理性了不少。”分析师认为，虽然上月广州一手房成交均价继续向上，并突破了12000元每平方米的新关口，但之前房价涨得太急，加上房贷新政出台，导致广州楼市观望情绪浓厚，楼市成交量大减，新开楼盘于是不敢再漫天叫价。
有关统计数据显示，广州271个在售楼盘截至本周一竟有约85%零成交，交投萎缩所引起的价格“呆滞”也使广州楼市里的不少人如坐针毡。不过也有分析称，由于上半年以来楼市销售畅旺，不少开发商都追加了销售任务，而至今不少大公司都还没完成年度任务，上市公司则更要冲年底业绩，这样的压力迫使许多开发商不得不采取促销手段。
深圳：急涨房价“喘口气”
虽说在国家发改委新发布的10月70个大中城市房价指数中，深圳上月的新建商品住宅价格指数同比涨幅和环比涨幅仍分别高达16.8%和2.4%，依然处于全国前列，但从深圳楼市的近况来看，高位盘整成为众多深圳业内人士的一致评价。
深圳世联地产给出的研究报告显示，10月深圳一手房市场日均成交量不足60套，较9月下降51.2%；二手房日均成交量不足110套，各区交易量的下降幅度在30%-70%之间。“二手房成交量的萎缩带动了一手房成交量出现下降。”分析人士表示，9月中旬深圳各家银行先后都停止了二手房房贷，深圳二手房成交由此出现了快速下滑，甚至出现个别炒房者降价抛盘现象。但是在量缩的同时，深圳的一、二手房价格并没有出现明显的变化。
“近两个月来，深圳楼市的基本面就是‘量缩价平’。”中国房地产指数系统办公室的有关人士介绍，“近期新盘纷纷遭受冷遇，使得开发商的动作更加谨慎。如上周，深圳楼市内新开盘项目仅2 个，共171 套、2.8 万平方米，供应量较之前几周又有明显的下跌。而成交方面各区域情况有差异，整体成交均价为14063元/平方米，较前一周微涨0.49%。”
有分析指出，今年以来深圳楼市可分为三个发展阶段。第一阶段是1-4月的交易活跃期，交易量走势显示市场需求逐步增加，置业者对房价心理预期大幅度提高，该时期新盘均价在1.2万元/平方米左右浮动；第二阶段是5-7月的观望调整期，房价高企、土地供应加速、加息等政策陆续出台，持币观望比重加大导致交易量下滑，该时期新盘均价在1.4万-1.5万元/平方米；第三阶段是8-10月的成交低迷期，新的政策调控带来利空影响，银行紧缩房贷使得购房者房贷压力放大、投资门槛提高，较大程度地抑制了购房需求，只是受个盘因素影响，新房价格继续走高，在该时期达到1.6万元/平方米以上。
“倒牛步”还是大崩盘
一些人认为，广州等城市房价过快上涨的趋势已得到抑制，伴随着成交进一步萎缩，楼市终将“背过身去”，一路下滑。一些人认为，说“崩盘”还为时尚早，要知道楼盘纷纷打折促销存在新政调控、年底赶业绩等多种原因，并不意味着房价就已进入下降通道，未来走势还要看调控政策的落实情况。
“一个城市的房价会否产生下降，我认为应该是由供求关系来衡量。”易居房地产研究院上海区副总经理于丹丹一直持此观点。她认为，如果广州的楼盘价格排出来之后，能够得到市场认可，那就意味着需求仍然存在，价格下降的可能性就不大了。此外，广州和中国香港地区比较接近，因此受到辐射影响程度也大，在这种基础上，说房价一定会降下来未免过于片面了。而如果广州在下个月再出现上涨也不用太担心，只是土地供应一旦实现了，房价仍会回调，这都是很正常的市场周期反应。
深圳楼市的资深人士半求则把目前的现象比作“倒牛步”。他所谓的楼市“倒牛步”，就是楼市中长期依然看好，但是短期存在结构性调整（而非全局调整）的风险，目前的一线城市居民就应该做好此准备，房价整体需要盘整以等待价格体系的重新合理化。
■记者观察
政策之手当适时一推
⊙本报记者 柯鹏
楼市大调整的脚步，似乎真的近了。
广州和深圳的房地产市场，正在经历一轮不小的波动。尽管，成交价和成交量的下滑不能被误读为“暴跌”。但是至少，可以给我们一点启示。
10月份，本应该是楼市的“金九银十”，广州商品住宅成交量逆势下滑明显，比9月下降了18%。随后，广州房价开始涨幅放缓，10月的数据比9月下降了8%。到了11月，房价下滑趋势更为明显。中小开发商熬不住，大型开发商也开始放下身段，打折成风，助推了这股“降价风”。
而在深圳，10月份，新房日均成交量不足60套，到了11月份，又锐减到仅为40余套，相当于上半年日均200套成交的20％。成交量的大幅缩水，导致深圳楼市观望气氛愈加明显，房价将下跌40％的论断得到了不少的支持，或是内心的拥护，不少二手房业主已经开始“松口”，房价高涨乏力。
先是成交量步入低谷，随后房价理性下调――南方的房地产市场“提前过冬”，南方又一直是楼市的“桥头堡”。这样的“惯性”市场反应会不会席卷全国？会不会预示着新一轮调整？应该说，这是有可能的。
今年以来，北京房价加速上涨，10月份的新建商品住房销售价格同比涨幅达到17.8%，创历史新高。与此相对应，北京房地产市场上，无论是一手房还是二手房，成交量已经日益萎缩。而在上海，据上证房产指数办公室的指数报告，10月份，上证新建住宅指数为2042点，比上月上涨2.00%。但是在房贷新政的影响下，新建住宅成交大幅减少，住宅价格仍然保持增长趋势。
政策利剑高悬，多空博弈白热化的京沪等地房地产市场，观望氛围已经形成，最直观的表现就是成交量的大幅下滑。这个时候，房价怎么走，看得就是对应双方的耐力和实力的比拼了。结果只有两个，要么就是开发商资金实力强劲，熬过这段淡季，成交量随后破冰，房价继续上扬；要么就是购房者暂时压抑急迫的购房需求，在明年年初时期，楼市迎来不小的调整，房价向理性值回归。
除却买卖双方，还会对楼市产生重大影响的，就是可能的调控政策。建设部、发改委、国税总局等相关部门，一旦出台房地产行政、财税方面的调控政策，结合目前“年关”将近的金融紧缩态势，短期内，楼市就可能呈观望加剧态势，投资客的比例持续大幅下降，外资继续收手，房价出现一定的波动和下调。
临界关口，楼市面临新的突破，是政策之手适时一推的时候了。（上海证券报）
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